Vous êtes un peu perdu sur la chronologie des événements lors d’une vente immobilière entre particuliers ? Vous souhaitez avoir des conseils concrets sur la vente immobilière entre particuliers ? Reussir.immo décrypte pour vous les différentes étapes à suivre pour mener à bien votre vente immobilière, des petites astuces pour vous préparer à vendre jusqu’aux points plus réglementaires. Suivez le guide !

Les étapes de la vente immobilière entre particuliers

Etape n°1 : Préparer la vente

La préparation psychologique

Ca peut sembler un peu bête à dire, mais il est important que vous vous prépariez psychologiquement à ne plus être propriétaire de votre bien actuel.

Si votre bien à vendre était un investissement, vous n’avez probablement pas d’attache particulière et cela sera relativement facile de vous en séparer.

En revanche, s’il s’agit du lieu où vous vivez depuis des années, ou encore d’un héritage qui vous rappelle des souvenirs, nul doute que vous aurez un petit (voire un gros) pincement au coeur au moment de donner les clefs au nouveau propriétaire.

Il est primordial de se mettre dans de bonnes conditions pour les étapes à venir et donc de considérer que votre appartement ou votre maison n’est déjà plus vraiment à vous, et ce dès le moment où vous avez pris la décision de vendre.

La préparation du bien

Préparer le bien pour la vente

Maintenant que vous êtes prêt et motivé à vendre votre bien par vous-même, il va falloir passer par la case “petits travaux”. Nul besoin de vous lancer dans des gros chantiers (sauf s’il y en a déjà en cours, auquel cas mieux vaut les finir), mais il y a nécessairement des petites optimisations à faire dans votre logement. Dans l’ordre, il vous faudra :

  1. Faire du tri. On accumule vite tout un tas de petites choses : décorations ramenées de voyages, objets qui traînent alors qu’ils n’ont pas été utilisés depuis des années,… Bref, vous voyez où je veux en venir : c’est le moment de faire un grand rangement. Si le sujet vous intéresse, je vous conseille le livre de Marie Kondo “La magie du rangement”. Si le rangement, ce n’est pas trop votre truc, contentez-vous du minimum : cachez tout ce qui est trop personnel (photos, décorations,…) dans des malles ou dans des cartons dans le garage/la cave. C’est toujours ça de gagné pour le déménagement !
  2. Rendre à chaque pièce sa fonction. Votre troisième chambre est devenue un lieu de stockage ? Le garage est tellement rempli que vous ne pouvez plus y garer votre voiture ? Votre futur acquéreur aura du mal à se projeter dans votre logement s’il n’identifie pas en trois secondes l’usage qu’il pourra en avoir ainsi que le volume de la pièce. Il ne sera pas nécessaire de dépenser des sommes folles en mobilier, mais un lit 1 place et un bureau d’occasion pour redonner sa fonction à une chambre ne vous coûteront pas grand-chose et pourraient tout changer.
  3. Corriger les petits défauts. Vous savez, ces petits défauts que vous ne voyez plus mais qu’un acheteur potentiel repèrera tout de suite. Cela peut-être un joint de salle de bain qui a vieilli, un morceau de plinthe manquant ou encore un mur à repeindre. Il serait tentant de se dire “J’ai bien vécu pendant 10 ans avec ce petit défaut, le nouveau propriétaire s’en accommodera aussi!”. C’est possible qu’il s’en accommode par la suite, oui. Mais dans un premier temps, il risque surtout de se servir pour faire baisser le prix (et il aurait tort de s’en priver!). Corrigez en priorité ce que l’acheteur va voir en premier, par exemple les défauts visibles de l’extérieur de votre maison ou encore dans l’entrée.

Les diagnostics

Dès que vous avez décidé de vendre, vous pouvez d’ores et déjà prendre rendez-vous pour réaliser les diagnostics nécessaires. Vous pouvez également attendre d’avoir démarré les visites, mais sachez que le DPE est un champ obligatoire pour poster une annonce immobilière sur le site Le Bon Coin. C’est pourquoi je vous conseille de les réaliser au plus vite et ainsi aborder sereinement la mise en vente de votre bien.

Electricité, gaz, DPE, amiante, termites,… Tous ou presque ont une durée de validité limitée. Vous êtes un peu perdu et ne savez pas quels diagnostics sont à refaire ? N’hésitez pas à contacter le notaire qui vous accompagnera par la suite, il vous donnera toutes les informations nécessaires.

Etape n°2 : Trouver un acquéreur

Rédiger son annonce

Rédiger une annonce pour un bien immobilier n’est pas un exercice facile, mais vous avez un atout de taille par rapport aux agents immobiliers : vous connaissez votre bien. Oubliez les annonces courtes et peu claires, ou vous croulerez sous les appels non qualifiés et risquerez de passer à côté des acquéreurs qui recherchent un bien comme le vôtre.  Votre annonce doit être :

  • Précise : les annonces des agents immobiliers sont généralement vagues, d’une part parce qu’ils ne prennent pas le temps de détailler le bien et se contentent de 3-4 arguments de vente, et d’autre part parce qu’ils ne veulent pas qu’un acquéreur puisse reconnaître votre bien et vous contacter en direct. N’ayez pas peur de tout détailler, cela donnera confiance aux acheteurs.
  • Honnête : vous n’avez pas de WC séparé ? Dites le dans votre annonce, cela peut être rédhibitoire pour un acheteur, alors autant qu’il s’en rende compte avant la visite !
  • Claire : la structure est primordiale, pour ne pas perdre le lecteur dans une liste d’informations non ordonnées.

Vous souhaitez avoir plus de détails sur la rédaction de votre annonce pour le site Le Bon Coin ? Consultez notre article “10 conseils pour vendre votre bien immobilier sur Le Bon Coin”

Vous préférez faire rédiger votre annonce immobilière par un professionnel ?
Découvrez notre service de rédaction d’annonce immobilière par un professionnel : rédaction en moins de 24h, autant de retours que vous le souhaitez.

Gérer les visites

Faire visiter son bien immobilier

Nul besoin d’être un professionnel pour faire visiter son bien. D’ailleurs, un acheteur préfèrera toujours être accompagné du propriétaire pour visiter. Quelques conseils pour que les visites se passent au mieux :

  • Lors du premier contact avec votre acquéreur potentiel, vérifiez les informations importantes : son nom, à quelle date il souhaite entrer dans les lieux, est-ce-qu’il achète pour lui ou pour quelqu’un d’autre (son enfant par exemple), s’est-il déjà renseigné concernant le financement etc. La liste des informations demandées peut être plus ou moins longue, en fonction de volume d’appels et d’e-mails reçus. Si vous avez beaucoup de demandes de visites, vous pouvez vous permettre d’être plus sélectif.
  • Tâchez de grouper les visites, d’une part pour ne pas avoir à garder le bien propre et rangé toute la semaine, et d’autre part pour créer une certaine émulation entre les acheteurs potentiels, qui pourront se croiser.
  • Pour une première visite, comptez environ 30 minutes pour un bien de petite taille (appartement jusqu’à 3 chambres) et 45 minutes à 1h pour une maison. Une contre-visite sera toujours plus longue, prévoyez 1h à 1h30.
  • Préparez le sens de la visite : Quelle pièce allez-vous faire visiter en premier ? Dans quel ordre allez-vous montrer les chambres ? Soyez particulièrement attentif sur la pièce où vous terminerez la visite. C’est généralement là que les potentiels acquéreurs vous poseront des questions et ce n’est pas agréable de passer 30 minutes à discuter dans un garage. Il est préférable de revenir dans la pièce de vie à la fin de la visite.
  • Préparez les réponses aux questions que les acquéreurs potentiels risquent de vous poser lors de la visite : De quand date la toiture ? Et le ballon d’eau chaude ? Ce mur est-il porteur ?

L’offre d’achat

Ca y est, après avoir visité et (généralement) contre-visité votre bien, vous avez reçu un e-mail ou un SMS d’un acquéreur qui souhaite acheter votre bien !

Plusieurs cas de figure :

  • L’offre d’achat est au prix de vente : sachez que si l’offre d’achat est au prix, vous ne pouvez pas la refuser. En revanche, si vous avez plusieurs offres au prix, vous pouvez choisir à quel acquéreur vendre votre bien. Il s’agira généralement de celui qui présente les meilleures garanties financières.
  • L’offre d’achat est en dessous du prix de vente : libre à vous de l’accepter, de faire une contre-proposition ou de la refuser tout nettement (lorsque l’offre est vraiment trop basse).
  • L’offre d’achat est au dessus du prix de vente : cela peut arriver, certains acheteurs très motivés vous proposant de vous verser quelques milliers d’euros supplémentaires en liquide. REFUSEZ ! Sérieusement, fuyez. C’est illégal.

Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec votre acheteur, demandez-lui de vous rédiger une offre d’achat manuscrite et de vous transmettre une copie de sa pièce d’identité. Cela démontrera le sérieux de la proposition de l’acheteur, mais ce document n’a en réalité aucune valeur légale. Seul le compromis de vente vous engage mutuellement.

Etape n°3 : Les documents qui actent la vente immobilière

Le compromis de vente

Signature du compromis de vente et de l'acte authentique

Une fois que vous accepté l’offre d’achat manuscrite, demandez à votre acheteur ses disponibilités pour signer le compromis de vente ainsi que le contact de son notaire (s’il en a un) puis appelez votre notaire pour convenir du rendez-vous.

A partir de là, votre notaire va tout prendre en charge. Il vous demandera un certain nombre de documents comme les diagnostics (d’où l’importance de les avoir réalisés en amont), le règlement de copropriété le cas échéant, etc.

Deux petites subtilités qu’il est utile de connaître :

  • Il vous faudra convenir avec votre acheteur du montant du séquestre, c’est-à-dire la somme qu’il devra verser en caution au notaire lors de la signature du compromis. Il est d’usage que cette somme représente entre 5 et 10% du prix du bien. Elle vous sera versée si la vente venait à ne pas se réaliser, en dehors des conditions suspensives prévues au compromis.
  • Votre acquéreur ne paiera pas de frais de notaire sur les biens mobiliers qui sont inclus dans le prix de la vente immobilière : meubles de cuisine, de salle de bain, etc. Il vous faudra lister l’ensemble des meubles ainsi que leur valeur à aujourd’hui. Ce n’est pas obligatoire mais c’est un + pour votre acheteur qui pourra y gagner quelques centaines d’euros et cela ne vous prendra que quelques minutes.

Une fois le compromis signé et la lettre recommandée réceptionnée par votre acheteur, il a 10 jours pour se rétracter sans fournir de motif. Attention, aucun délai de rétractation n’est prévue du côté du vendeur, vous êtes engagés dès la signature du compromis !

A l’issue de ces 10 jours, il s’engage à acheter votre bien, sauf si l’une des conditions suspensives se réalise. L’une des plus communes (mais non obligatoire) est celle de l’obtention d’un crédit immobilier : si l’acheteur n’obtient pas son prêt aux conditions précisées dans le compromis, il n’est plus tenu d’acheter votre bien et vous ne récupérez pas le montant du séquestre.

L’acte authentique de vente

Le document de l’acte authentique de vente n’est ni plus ni moins que le compromis déjà signé, dont la signature va être réitérée pour que la vente soit effective.

Il est d’usage que l’acheteur visite le bien une dernière fois la veille ou le jour de la vente, pour s’assurer que rien n’a changé depuis sa dernière visite. En effet, vous n’avez pas le droit d’apporter des modifications à votre bien à partir de la signature du compromis. Il est donc inutile de penser à remplacer vos poignées de porte en laiton par des poignées en plastique…

C’est aussi l’occasion de faire les relevés de compteurs (électricité, eau, gaz), chacun payant sa propre consommation.

Concernant les taxes : la taxe d’habitation reste à la charge de l’occupant au 1er janvier de l’année en cours et la taxe foncière est répartie entre l’acheteur et le vendeur au prorata temporis.

A noter que si vous ne pouvez pas être présent le jour de la signature de l’acte authentique, vous pouvez donner procuration à votre notaire pour qu’il signe la vente à votre place.

Ca y est, c’est le moment de donner vos clefs et de récupérer l’argent de la vente !
Une question ? Une précision à ajouter ? N’hésitez pas à laisser un commentaire !

Vous voulez économiser les honoraires d’agence pour la vente de votre bien ?

Reussir.immo vous permet de vendre plus vite et en économisant les frais d’agence soit 12’000€ en + en moyenne ! N’attendez-plus et découvrez notre méthode :