Vendre une maison ou un appartement par une agence immobilière implique des frais parfois assez élevés. C’est la manière classique dont se rémunèrent les agences immobilières pour une transaction réussie en prélevant une commission. Mais savez-vous vraiment qui finit par payer ces frais d’agence ? Comment sont-ils calculés ? Et comment les économiser ?

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Les frais d’agence, c’est quoi ?

Par définition, les “frais d’agence” représentent la commission que prélève une agence immobilière lors de la vente effective d’une maison ou d’un appartement. Le législateur n’impose pas de limite à ces frais : seul son affichage et sa cohérence sont réglementés. Leur montant s’exprime en général en pourcentage du prix de vente net vendeur et varie en général de 3% à 8% du prix du bien en fonction du type d’intermédiaire qui facilite ou organise la vente.

Il peut s’agir d’un simple forfait fixe (quelques milliers d’euros pour les petits biens) pour garantir au mandataire une rémunération minimale pour un studio à un pourcentage du prix du bien, éventuellement plafonné. Bien sûr, ne vous attendez pas que pour des frais d’agence minimaux, votre agence fasse beaucoup d’effort pour vendre votre bien.

Les nouvelles règles sur les honoraires d’agence à partir du 10 janvier 2017

Annonce immobilière précisant le montant des frais

Annonce immobilière précisant le montant des honoraires

Un nouvel arrêté en date du 10 janvier 2017 (et venant modifier celui du 29 juin 1990) vient modifier un certain nombre de règles quant-à la présentation des honoraires d’une agence immobilière dans la publication d’une annonce.
On retiendra notamment :

  • l’obligation d’informer sur le montant précis en euros des honoraires et qui les porte (acquéreur ou vendeur)
  • l’obligation de proposer des frais cohérents et “sans fourchette” : une négociation reste possible mais les frais doivent être homogènes sur des transactions similaires (hors cas particuliers)

En savoir plus : arrêté de la DGCCRF sur le format des annonces immobilières et l’affichage des honoraires

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Frais à la charge du vendeur ou de l’acquéreur

Les frais peuvent être techniquement affectés au vendeur ou à l’acquéreur du bien. Le principal changement concerne surtout l’intégration ou non dans le calcul des frais de notaire (et notamment les frais de notation) : dans le cas d’une commission d’agence à la charge de l’acquéreur, cette commission n’est pas incluse dans les frais de notaire (qui seront donc calculés sur une assiette plus basse, et seront donc plus bas). Dans le de frais à la charge du vendeur, cela augmente légèrement les frais de notaire. En tant que vendeur, vous pouvez préciser cela dans le mandat que vous signez avec votre agence – si vous tenez absolument à passer par une agence.

Impact des frais d’agence sur une vente immobilière

Nous venons de le voir les frais d’agence (quel que soit leur mode de calcule) doivent apparaître sur une annonce immobilière (même sur Internet). Cependant, la DGCCRF est très claire sur un point :

Le prix de vente qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur (prix type « HAI » par exemple), y compris dans le cadre d’une recherche sur internet.
source : note de la DGCCRF

Le prix complet en fonction d’une capacité de financement

Cela peu paraître évident, mais un acheteur – même s’il espère négocier un peu le prix final – considère un achat en fonction du prix total du bien, honoraires inclus, et bien souvent des frais de notaires également (qui s’ils ne rentrent pas dans les frais finançables par un emprunt immobilier sont à rajouter au prix de vente). A ce prix complet s’ajoutent également le montant des éventuels travaux (financés ou non par un prêt spécifique).

C’est ce montant “bien + frais d’agence + frais de notaires + travaux” que votre futur acquéreur calcule quand il voit s’afficher le prix de votre maison sur LeBonCoin.

Les frais d'agence, ça coûte combien ?

Des frais d’agence qui viennent toujours baisser le prix d’une vente

Quand vous demandez à un agent immobilier d’évaluer le prix de vente de votre appartement, il vous donnera un montant net vendeur. Mais lui intègrera dans son calcul sa capacité à vendre ce bien à un prix augmenté de sa rémunération.

Prenons un exemple :

Vous cherchez à vendre un appartement T3 de 70m². Un agent immobilier se rend chez vous et vous annonce après visite un prix de 210’000€ net vendeur. Soit un prix de 3000€/m².
Mais l’agence affichera votre appartement avec sa commission de 6% soit 226’600€ HAI (Honoraires d’Agence Inclus).
Et sauf négociation particulière où l’agence viendrait baisser ses frais – ou vous le prix net vendeur – c’est cette somme de 226’000€ que paiera l’acquéreur (soit 3180€/m²).

Finalement, la tambouille entre vous et l’agence l’importe peu : le prix qu’il retiendra sera bien le prix total, augmenté dans notre exemple de 12’600€. Et même s’ils sont ici à la charge de l’acquéreur, la valeur perçue de votre bien – au sens du prix que l’acquéreur est prêt à mettre dans l’appartement – correspond bien au montant honoraires inclus. Et c’est probablement à cette somme (ou proche de cette somme) que vous auriez pu vendre votre bien.
Mécaniquement, vous avez donc baissé sa valeur de 6% au profit d’une agence immobilière.

Vendre sans agence : gagnant-gagnant pour le vendeur comme pour l’acquéreur

Vous avez par contre le choix de vendre sans agence immobilière, mais pas n’importe comment !

  • Il ne faut pas augmenter le prix systématiquement de 3 à 8% parce que vous n’avez pas d’intermédiaire
    Cela doit être gagnant-gagnant pour les deux parties
  • Il faut savoir rassurer un acheteur qui peut prendre peur sans la présence d’un agent à ses côtés
    Même si la neutralité de l’agent n’existe pas : sa vocation est que la vente se fasse pour être rémunéré
  • Il faut accepter de prendre à votre charge une partie du travail de l’agence immobilière
    Mais ça n’est pas si difficile si vous appliquez la bonne méthode et les bons conseils
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